토지거래허가구역 실거주 유예 1년 연장…거래 숨통과 전월세 불안 완화 효과는 제한적일 전망
정부가 토지거래허가구역 내 임대 중인 주택의 실거주 의무 유예 신청 기한을 1년 연장하고, 임대차 갱신계약까지 유예 대상에 포함했다. 세입자가 있는 주택을 매수한 무주택자의 입주 부담을 낮춰 거래 여건을 보완하는 한편, 기존 임차인의 주거 안정성을 높이기 위한 조치다.
국토교통부는 토지거래허가구역 내 임대 중인 주택에 대한 실거주 유예 신청 기한을 기존 2026년 12월 31일에서 2027년 12월 31일까지 연장한다고 지난 9월 17일 밝혔다. 관련 내용을 담은 부동산 거래신고법 시행령 개정안은 10월 1일부터 시행됐다.
토지거래허가구역에서는 주택을 매수한 경우 원칙적으로 실제 거주해야 한다. 다만 매수 당시 기존 세입자가 거주하고 있어 바로 입주하기 어려운 경우에는 일정 기간 실거주 의무 시작 시점을 미룰 수 있다. 이번 조치에 따라 시행일인 10월 1일 기준 임대 중이거나 전세권이 설정된 주택에 대해 내년 말까지 실거주 유예를 신청할 수 있다.
유예 인정 범위도 확대됐다. 기존에는 매수 당시 임대차계약의 남은 기간까지만 인정됐지만, 앞으로는 해당 계약을 한 차례 갱신하는 경우 갱신기간도 추가로 인정된다. 갱신계약은 최대 2년까지 가능하다. 이에 따라 일정 요건을 충족하면 시행일 기준 신청 기간 15개월과 갱신계약 기간을 합쳐 최대 3년 3개월까지 입주를 미룰 수 있다.
다만 실거주 의무가 사라지는 것은 아니다. 대상은 2026년 5월 12일부터 계속 무주택 상태를 유지한 매수자로 제한되며, 유예기간이 끝난 뒤에는 입주해 2년간 실제 거주해야 한다. 정부는 실거주 원칙을 유지하면서 임대 중인 주택의 거래 과정에서 발생하는 현실적인 제약을 완화한다는 방침이다.
이번 조치로 세입자가 있는 주택의 거래 여건은 일부 개선될 것으로 전망된다. 기존 임차인의 계약이 남아 있다는 이유로 매수자가 즉시 입주하지 못했던 매물도 일정 요건을 충족하면 거래가 가능해지기 때문이다. 특히 갱신계약까지 유예 대상에 포함되면서 매수자와 임차인 모두 계약기간을 고려해 거래 일정을 조정할 수 있는 폭이 넓어졌다.
시장에서는 다만 이번 조치가 전체 거래량 증가로 곧바로 이어질지는 지켜봐야 한다는 분석도 나온다. 실거주 의무와 무주택 요건이 그대로 유지되는 데다 주택 가격과 대출 규제 등 다른 거래 제약도 남아 있기 때문이다. 실제로 전문가들은 세입자가 낀 매물의 거래에는 도움이 될 수 있지만 전체 거래량에 미치는 영향에 대해서는 전망이 엇갈리고 있다.
전월세 시장에서는 기존 임차인의 계약기간을 보장할 수 있는 여지가 커졌다는 점이 주목된다. 매수자가 실거주를 위해 곧바로 퇴거를 요구해야 하는 상황이 줄어들고, 임차인이 계약을 갱신한 경우에도 해당 기간만큼 실거주 유예가 인정되기 때문이다.
다만 전월세 매물과 가격에 미치는 영향은 아직 뚜렷하게 확인되지 않았다. 최근 서울과 경기에서는 매매뿐 아니라 전월세 등록 매물도 감소한 것으로 나타났지만, 해당 변화가 이번 정책의 영향이라고 단정하기에는 시점이 짧다는 분석이 함께 나온다.
결국 이번 정책의 핵심은 토지거래허가구역의 실거주 원칙을 유지하면서도 세입자가 있는 주택의 거래 제약을 완화하는 데 있다. 향후 정책 효과는 토지거래허가구역 내 매매 거래량과 매물 변화, 전월세 가격 및 매물 추이를 통해 확인될 전망이다.